Инвестиционная компания Fifth Wall, основанная в 2016 году и базирующаяся в Лос-Анджелесе, управляет примерно $3 млрд обязательств и капитала и является одним из крупнейших инвесторов в технологии для недвижимости. Её сооснователь, CEO и главный инвестиционный директор Брендан Уоллес в интервью Crunchbase News объяснил, как ИИ меняет то, какие компании стоит финансировать, и почему привычное определение proptech становится слишком узким.
По его мнению, статистика финансирования proptech может не отражать реальный объём вложений в отрасль, поскольку часть крупнейших сделок не попадает в узкие отраслевые рамки.
Что такое Fifth Wall
Fifth Wall — инвестиционная фирма, сфокусированная на технологиях для недвижимости. Среди её портфельных компаний — Procore, OpenDoor, Blend и Hippo. К заметным выходам относятся ServiceTitan, вышедшая на публичный рынок в 2024 году, и провайдер гибких рабочих пространств Industrious, полный контроль над которым в январе 2025 года получила CBRE при оценке более $800 млн.
Среди инвесторов Fifth Wall — крупные компании из сферы недвижимости и гостеприимства, включая CBRE, Hines, Hilton и Marriott. Это даёт стартапам из портфеля фонда прямой доступ к потенциальным клиентам.
Сам Уоллес имеет опыт по обе стороны таких отношений: он работал в сфере финансирования недвижимости в Goldman Sachs и Blackstone, а затем соосновал стартап в области аналитики персонала Identified, который в 2014 году был приобретён Workday, и сервис райдшеринга Cabify.
Почему статистика proptech может недооценивать вложения
Уоллес считает, что цифры финансирования proptech могут не отражать реальный объём капитала, приходящего в отрасль. Причина в том, что то, что раньше называли proptech в самом узком смысле, теперь составляет меньшую долю вложений профильных инвесторов.
Он выделяет две категории, которые, по его мнению, могут не попадать в статистику:
- Горизонтальные программные решения. В качестве примера Уоллес приводит компанию Higgsfield, разработчика ПО для визуализации. По его словам, Fifth Wall сделала крупную инвестицию из своего growth-фонда в эту компанию. Хотя такие решения обычно ассоциируются с кино или рендерингом сцен, агенты по недвижимости и коммерческие брокеры по аренде используют их для представления пространств. Для ещё не построенного дома можно загрузить чертежи, получить целиком дом, поместить внутрь семью и пройти по нему в полной сцене. По словам Уоллеса, это превзошло отраслевые решения для визуализации пространств, которые относили бы к proptech.
- Компании, которые сами владеют и управляют недвижимостью. Fifth Wall инвестировала $135 млн в Atoms. Уоллес отметил, что был бы удивлён, если бы эта сделка попала под определение proptech. Речь идёт о бизнесах, которые переосмысляют физическое пространство на основе автономности, ИИ или робототехники и фактически строят физический объект — компанию по недвижимости напрямую или косвенно.
Как ИИ меняет барьеры для стартапов
По словам Уоллеса, ИИ — большая часть этого сдвига. Если у компании нет чего-то принципиально лучшего, что нельзя воспроизвести самостоятельно, у покупателя меньше оснований приобретать внешнее ПО. При этом такое основание всё ещё существует, просто его стало меньше.
Он приводит пример: ни одна компания в сфере недвижимости не сможет создать такое ПО для визуализации, как у Higgsfield, и, по его мнению, никогда не сможет. Но приложение для взаимодействия с арендаторами, которое раньше покупали и внедряли в свои объекты, теперь можно воспроизвести за длинные выходные.
Уоллес отмечает, что не знает точной статистики, но ему было бы интересно узнать, сколько компании из сферы недвижимости тратят на фундаментальные модели по сравнению с proptech-приложениями. По его предположению, рынок близок к точке перелома, когда эти расходы сравняются или уже превысили расходы на proptech-приложения. Он замечает, что Anthropic никто не назовёт proptech-компанией, но она может забирать значительную долю upstream-бюджетов proptech и ещё большую долю downstream на уровне приложений.
Что нужно стартапу, чтобы быть интересным венчурному инвестору
Уоллес говорит, что ответ на этот вопрос ещё формируется, но главное — продукт должен быть таким, который нельзя воспроизвести. Всё, где интеллектуальная собственность не создаёт очень защитимого рва, находится в сложном положении, и так будет некоторое время.
Простые точечные приложения становятся менее финансируемыми для венчурных инвесторов, потому что крупные лаборатории могут встроить такую функциональность в интерфейс, а компании — построить решение самостоятельно.
Обратная сторона — появление специализированных лабораторий по разработке ИИ-решений для отрасли недвижимости. Fifth Wall инвестировала в одну из них — Antares, которую Уоллес описывает как аналог Palantir для недвижимости. Antares работает с рядом стратегических партнёров фонда: приходит в компанию, выявляет проблему, которую можно решить с помощью ИИ, создаёт интеллектуальную собственность специально для организации и оставляет её ей. Это скорее модель оплаты за разработку, чем лицензирования интеллектуальной собственности.
Насколько устойчиво преимущество отраслевой экспертизы
Уоллес настроен оптимистичнее в отношении способности фундаментальных моделей и общего интеллекта быстро адаптироваться к конкретным сценариям. Он не утверждает, что специфическая юридическая экспертиза, например, не имеет ценности, но считает, что этот ров со временем разрушается. По его словам, можно оказаться на беговой дорожке.
Он сравнивает ChatGPT 2023 года и Claude сегодня: на базовом уровне это одно и то же, но это совершенно разные вещи. Сложность, память, способность к персонализации и умение работать по инструкциям на естественном языке — всё это, по его мнению, никто не мог предвидеть в 2023 году. Уоллес задаётся вопросом, как это будет выглядеть в 2029 году, и отмечает, что преимущество отраслевой экспертизы верно сегодня, но менее верно, чем раньше, и может стать ещё менее верным через три года.
Строительные технологии и новые возможности для основателей
Строительные технологии остаются в фокусе Fifth Wall, но в меньшей степени. По словам Уоллеса, результаты фонда лучше там, где речь идёт о чистом ПО — маркетплейсах, потребительском или корпоративном ПО — и о full-stack-бизнесах. Как только дело доходит до физической деятельности, профиль риска меняется очень сильно. Он называет строительные технологии, вероятно, самым большим кладбищем во всём венчуре, отмечая, что, возможно, есть категория и больше, но ему это не очевидно.
При этом строительные технологии продолжают привлекать значительное финансирование, потому что это огромный рынок и большая проблема. Если кто-то сможет повысить эффективность строительства, речь идёт об одном из крупнейших рынков на земле, и приз настолько велик, что крупнейшие фонды будут на него ориентироваться.
Основателям, привлекающим seed или Series A, Уоллес советует две возможности, которые несколько лет назад не считались бы финансируемыми:
- Создание новых компаний в сфере недвижимости. Это не концептуализировалось как часть венчурного мандата, но Fifth Wall хотела бы это видеть. Пример — лучший подход к покупке многоквартирных активов, снижению издержек и управлению большей частью процессов, операций и менеджмента с помощью ИИ. По мнению Уоллеса, это вполне финансируемо сегодня со стороны Fifth Wall и многих венчурных фондов, чего не было бы пять лет назад.
- Работа с данными. Недвижимость характеризуется крайне непрозрачными данными, что отличает её от большинства крупных финансовых рынков. Ничего из произошедшего в proptech за последние 10 лет фундаментально это не изменило. Генеративный ИИ может помочь найти сигнал в этих непрозрачных данных для принятия решений о распределении капитала. Недвижимость — это актив, генерирующий денежный поток, и количественная модель, давно существующая для ценных бумаг, теперь может повлиять на недвижимость благодаря вычислительным мощностям, которых раньше не было.
Не только ИИ
Уоллеса интересует пересечение земли, недвижимости и финансовых инструментов вокруг них. Чтобы создать большую часть того, что называют недвижимостью, обычно нужно что-то построить на земле. Земля — входной ресурс почти для всей недвижимости, но многие владельцы не хотят владеть ею или брать на себя связанный с этим профиль риска. Вопрос в том, можно ли отделить владение землёй от владения и управления зданием. Это меньше связано с ИИ и больше с финансовой инженерией, и в этой категории появляются новые финансовые решения, которые интересуют фонд.
Три катализатора новых классов активов
Уоллес заинтересован в предпринимателях, которые концептуализируют недвижимость через социологическую призму: новые катализаторы меняют то, как люди используют пространство. Так было давно: электронная коммерция создала современную индустрию промышленной недвижимости, облачные вычисления, интернет и теперь ИИ создали индустрию дата-центров, сотовые вышки появились благодаря мобильным телефонам и смартфонам, секвенирование генома помогло создать класс активов лабораторной недвижимости.
По мнению Уоллеса, мы находимся на пороге трёх новых катализаторов, которые породят совершенно новые классы активов в недвижимости: ИИ, робототехника и автономность. Во многом они переплетены.
Будущее профильных фондов
Уоллес ожидает, что профильных вертикальных фондов в узком смысле станет меньше. По его словам, выделенных венчурных фондов, инвестирующих в потребительское и корпоративное ПО для одной отрасли, будет меньше, и финансирование в этой категории, вероятно, продолжит снижаться. Обратная ситуация — венчурное финансирование самих компаний в сфере недвижимости, которое, по его мнению, вот-вот взорвётся.
Какую проблему он хотел бы решить
Уоллес называет жильё главной проблемой: расходы на жильё определяют экономику, а США сталкиваются с реальным кризисом доступности жилья, и неясно, как его решать. Он выделяет несколько подходов: строить дома лучше, быстрее и дешевле — это строительные технологии; финансировать жильё с меньшими затратами — повышать эффективность рынка жилищного финансирования. По его словам, в этой сфере Fifth Wall много заработала и много инвестировала, но проблема, по его мнению, всё ещё не решена: получение ипотеки остаётся болезненным, архаичным, медленным и слишком дорогим.
С этим связано повышение эффективности регулирования для улучшения доступности жилья. Это не то, что предприниматель может решить в одиночку, но есть потенциал повысить эффективность того, как города справляются с этой проблемой. Уоллес видит пересечение регуляторных технологий, работы с политикой и консалтинга. Вопрос о том, как сделать жильё доступнее в городах, где люди живут, не исчезнет: несмотря ни на что, жильё стало дороже, а не дешевле.
Что это значит
Позиция Fifth Wall отражает более широкий сдвиг в венчурном финансировании недвижимости: граница между proptech и горизонтальными ИИ-решениями размывается, а часть капитала уходит в компании, которые сами владеют и управляют активами. Для основателей это означает, что простые отраслевые приложения с легко воспроизводимой функциональностью становятся менее привлекательными для инвесторов, тогда как защищаемая интеллектуальная собственность и full-stack-модели, по мнению Уоллеса, выглядят перспективнее. При этом он сам признаёт, что рынок только формирует новые критерии, а проблемы доступности жилья и непрозрачности данных в недвижимости остаются нерешёнными.
Комментарии · 0
Войдите, чтобы участвовать в обсуждении.